Seguro de hogar, cesión de derechos y préstamos bancarios

Una de mis metas 2018 es que Yass y yo tengamos casita propia, por eso exactamente ahorita estamos en ese proceso de elección: dónde, cómo y cuánto necesitamos para hacer nuestro sueño posible. Si vos estás en la misma situación, o ya estás pagando tu casa y aún te faltan unos años, la pregunta que esta lectora me mandó hace unos días debería ser tan importante para vos como lo fue para mí:

Tengo un préstamo hipotecario de una vivienda de interés social, todos los años contrato una póliza de seguro de incendio y cedo los derechos de ésta al banco. Mi duda es: si ocurriese un siniestro, ¿el seguro le pagará al banco el valor de la suma asegurada, pero qué pasará conmigo? ¿me quedo sin vivienda?

Y ahora entenderán porque me dejó una espinita al pensar que si pasa algo en ese proceso ¿qué sería de nosotros?

¿Por qué ceder los derechos? 

Si vos compraste tu casa con un préstamo hipotecario, el banco paga el monto total y vos le pagás mensualmente hasta que terminás, es hasta en ese momento que la casa pasa a ser completamente tuya. Aquí, te comento que, aunque vos contratés un seguro para tu vivienda y aparezcás como el asegurado, la casa es todavía del banco mientras la pagás, y debés ceder los derechos que le corresponderían si se diera un siniestro.

Por eso también es que muchas, sino todas las instituciones financieras (bancos), piden que contratés un seguro, no solo porque tenés que estar respaldado sino porque el banco también necesita un respaldo por su dinero.

En este punto, es importante mencionar que la vivienda se asegura por el valor real de la casa (según avalúo) y no por el monto del préstamo, que en los casos en los que se da una prima, el valor del préstamo es menor al valor de la vivienda. Lo anterior, sin incluir el valor del terreno.

El siniestro

Si ocurre una desgracia en tu casa o lo que las aseguradoras definen como siniestro, ocurre igual que con los siniestros de los vehículos: los daños a tu casa pueden ser parciales o totales.

Para cualquiera de los dos casos, la compañía aseguradora te pedirá que completés requisitos, entre ellos la valuación de los daños y posteriormente realizará el análisis de los mismos. Si lo sucedido se encuentra dentro de las coberturas de tu póliza, emitirá un cheque a favor del cesionario, o sea, el banco.

Para esto te voy a dar un ejemplo sencillo: imaginemos que hace un tiempo realizaste la compra de tu vivienda por una cantidad de dinero, el cual se divide entre el valor del edificio y el valor del terreno. Realizaste el procedimiento normal para la aprobación del préstamo hipotecario y diste una prima inicial equivalente al 10%, es decir que el banco te aprueba el restante 90% del costo total de la vivienda.

Al proceder con la solicitud de la póliza de incendio para tu vivienda, se emite por el monto que corresponde a los metros cuadrados construidos sin considerar el valor del terreno. Ojo aquí: el valor asegurado podría ser menor o mayor al valor de tu deuda:

Ahora, si ocurre un siniestro, por ejemplo un incendio, y tu vivienda es declarada como pérdida total, es decir se pierde toda la edificación y al día de hoy has pagado una cantidad X sobre el monto del préstamo, pero aún debés una parte, la compañía aseguradora emite un cheque a favor del banco, por el monto total de la suma asegurada que la aseguradora tenga del último avalúo que le proporcionaste menos la depreciación (ojo con esto: siempre consulta a tu compañía de seguros el porcentaje de esta depreciación y su forma de aplicación).

Por eso te recomiendo conocer bien el contenido de las condiciones de tu póliza para estar claros del procedimiento de la compañía de seguros y de actualizar el avalúo de tu vivienda cuando el banco lo solicite, cerciórate siempre de notificar a la aseguradora de las mejoras o ampliaciones que hayás realizado y que podrían aumentar el valor asegurado de tu casa.

Volviendo al ejemplo del siniestro declarado como pérdida total, la aseguradora entregará la indemnización al banco (como cesionario de la vivienda) y éste, lo aplicará al saldo insoluto del préstamo, si el pago del siniestro es mayor o igual al saldo del préstamo, éste se cancela y quedás libre de la deuda con el banco y el terreno donde fue construida la vivienda es tuyo.

Podría existir el escenario donde el monto pendiente del préstamo es mínimo y el banco cancela el préstamo con lo que reciba por parte del seguro y la diferencia te la entrega. Cada escenario dependerá de en qué momento de la vida del préstamo ocurra el siniestro y qué tanto hayás aportado al principal del préstamo. Pero en cualesquiera de los casos, ¿te imaginás qué pasaría si no tuvieras una póliza que te respaldara?

Si la pérdida fuese parcial, del mismo modo la compañía aseguradora emite un cheque a favor del banco por el monto de la pérdida y el banco se encarga de darte ese monto para que podás realizar las reparaciones de tal manera que tu vivienda quede tal y como estaba antes del siniestro.

Últimas recomendaciones

  1. Asegurate de tomar las medidas necesarias para evitar cualquier siniestro en tu casa, revisá muy bien el lugar donde vivís y los posibles escenarios de riesgos en tu zona.
  2. Mantené los pagos de la prima de tu póliza al día. Esto te va a garantizar que al momento de un siniestro, la compañía de seguros responda por el daño de tu vivienda, de acuerdo a las condiciones particulares que vos contrataste.
  3. Siendo que las pólizas que aseguran tu casa son de riesgos nombrados, recordá siempre que si realizás alguna modificación o ampliación, debés notificarlo a tu compañía. Las compañías de seguro te cobran una prima en dependencia de lo que se está asegurando y en el momento de un siniestro, ellas te pagan con base a dicho monto y por lo que actualmente está asegurado. Si no has reportado alguna ampliación o modificación, esto no estará cubierto.
  4. Preguntale a tu asesor de seguros por la cobertura de contenido (que cubre lo que está dentro) y expresale tus necesidades, para que te indique qué otra cobertura sería importante que contratés. Generalmente, es una cobertura adicional.
  5. Tené un plan de acción en caso de alguna eventualidad, siempre es bueno tener presente qué pasaría en caso de… y así estar preparado ante cualquier emergencia.

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