Comprar una casa es probablemente una de las decisiones más importantes de nuestra vida. En la mayoría de los casos representa un compromiso de quince, veinte y hasta veinticinco años. Por tanto, es una decisión que debemos tomar, conociendo nuestra realidad actual, pero pensando en el horizonte de tiempo por el cual estaremos comprometidos con esa obligación de pago.

En esta ocasión escribimos este artículo para dar a conocer un panorama general del mercado y las condiciones que está ofreciendo la banca nacional al otorgar créditos hipotecarios.

Según cifras de la SIBOIF a Diciembre 2021, la cartera hipotecaria del sistema financiero nacional tiene un saldo de US$557.12 millones de dólares distribuidos en un total de 19,013 préstamos lo que nos arroja un promedio de crédito de US$29,302.16 dólares.

Esto representa un decrecimiento interanual de cartera de -5%  en relación a Diciembre 2020 y de -13% en relación a Diciembre 2019.  La cartera hipotecaria representa el 15% del total de cartera del Sistema Financiero Nacional.

Sobre la prima 

Es importante que al momento de buscar la casa que queremos comprar, sea nueva o sea usada, estar claros que debemos dar una prima de entre 10% y 20% del valor de la propiedad. El banco financia por lo general el 80%.

En el caso de viviendas usadas el banco solicita un avalúo de la propiedad y financia el 80% del valor de realización que refleja el avalúo.

Adicional a esa prima debemos saber que debemos pagar comisiones y gastos de inscripción que pueden oscilar entre un 3% y un 5% del monto a financiar. Algunos bancos del sistema financiero nacional, ofrecen en sus páginas webs calculadoras para préstamos hipotecarios, con lo cual se hace muy fácil calcular la cuota del préstamo y los gastos asociados al mismo.

Sobre la hipoteca

Estos préstamos hipotecarios, que son los que normalmente contratamos para adquirir una vivienda, tienen la particularidad de ser préstamos a largo plazo y estar respaldados con una garantía hipotecaria, por lo general el mismo bien inmueble que está siendo financiado.

La hipoteca es un derecho real de garantía, que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación, por tanto, no es verdad como he escuchado decir a algunos que “el banco es dueño de la propiedad”.

La propiedad es de quien la adquiere y para el banco la propiedad representa un colateral o garantía de la deuda que adquirió el comprador. Es la manera en que la institución financiera garantiza el cumplimiento de esa deuda.

El banco no puede bajo ningún escenario disponer de esa propiedad mientras el dueño este cumpliendo de manera oportuna con sus cuotas.

Sobre los seguros

Importante tomar en cuenta que, al contratar un préstamo hipotecario, la institución bancaria nos obliga a contratar un seguro de vida –saldo deudor–, que en caso de que fallezca el deudor cancela la deuda; y un seguro de incendio, para proteger la propiedad a adquirir, que además representa la garantía del banco.

Por lo general el banco te asigna un seguro, pero es mejor cotizarlo de manera independiente por aparte. Esto puede representar un ahorro significativo.

Oferta de casas nuevas

En los años previos al 2018, en Nicaragua existía un boom inmobiliario con un gran abanico de opciones para adquirir casas nuevas. Desde casas de interés social que rondaban los veinte mil dólares hasta casas de más de doscientos mil dólares. Había oferta para todos los bolsillos.

A raíz de la crisis socio política que sufrió Nicaragua en el año 2018, la banca nacional tomó la decisión de suspender los nuevos desembolsos y fue prácticamente hasta el año 2020 que de manera paulatina y muy tímidamente reactivaron el otorgamiento de préstamos. Esto tuvo como consecuencia que se frenara ese “boom inmobiliario” pero se espera una reactivación del sector en el 2022.

Veredas de Veracruz es uno de los proyectos de casas nuevas que se desarrollan actualmente en la zona de carretera a Masaya. Andrea Lezama, gerente del proyecto nos comenta que el proyecto residencial que ella dirige cuenta con 98 casas en un rango de precios que oscila entre cuarenta y siete mil dólares (US$47,000.00) y sesenta y cuatro mil dólares (US$64,000.00).  Las cuales pueden financiarse con cualquiera de los bancos del sistema financiero nacional.

“El sector inmobiliario se reactivó a partir del año 2021, gracias a la voluntad de los bancos de reactivar los préstamos de vivienda. En el año 2022, los bancos están siendo bastante flexibles y se están adecuando a las necesidades de los clientes, con la intención de que la población pueda adquirir su vivienda” afirma Lezama.

Arlen Herrera, gerente de hipoteca de Banco Ficohsa nos comenta que a pesar de que la cartera de créditos hipotecarios del sistema financiero nacional ha presentado decrecimiento en los últimos dos años, ellos como banco crecieron un 7% en el 2021 y esperan mantener un ritmo de crecimiento similar en el año 2022.

“Otro segmento importante es el de venta de viviendas no nuevas entre particulares, este rubro ha tenido un crecimiento significativo por la oferta de viviendas con buenos precios, que han permitido que muchos clientes opten por adquirir una vivienda a un costo inferior del que se cotizaba antes del 2018” resaltó Herrera.

Actualmente las tasas de interés y los plazos que ofrece Banco Ficohsa para créditos hipotecarios son las siguientes:

☑️ Tasa del 7.13% para segmento social, vivienda nueva con plazos de hasta 240 meses.

☑️ Tasa del 9% para segmento medio, ivienda nueva con plazos de hasta 240 meses.

☑️ Tasa del 10% para viviendas usadas con plazos de hasta 180 meses.

En cuanto a los requisitos, además de demostrar capacidad de pago, se requiere:

👀 Estabilidad laboral de 6 meses para asalariados.

👀 Tres años para negocio propio.

👀 Dos años para profesionales independientes

👀 Tres años para nicaragüenses que radican en Estados Unidos o Canadá.

Los representantes de la Cámara de Urbanizadores, CADUR, proyectan para el año 2022 un crecimiento en el sector vivienda del 25% y pretenden sobrepasar la meta de construcción de más de 2,500 casas. Este fin de semana realizarán una feria en la que se anuncia la participación de 33 proyectos habitacionales y siete bancos.

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