Guía para invertir en bienes raíces 101

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Muchos de ustedes me han escrito interesados en invertir en Bienes raíces y a pesar de que he respondido sus consultas individuales, considero que un post completo con los mejores tips para iniciarse en este negocio, era justo y necesario. Dado que mis conocimientos en este tema son limitados y mi experiencia nula, decidí consultar a personas que tienen años invirtiendo en este tipo de negocio, una de ellas en particular (la mamá de mi amigo, “el adicto al café”) escribió tan claro y tan completo que prácticamente he transcrito sus palabras. A ella: ¡gracias!

La inversión en Bienes Raíces es un negocio muy noble pero tenés que saber cómo administrarlo:

Selección del nicho mercado vs. lo que podés ofrecer: Es necesario estudiar el mercado para entender quiénes serán tus clientes potenciales; los míos, por ejemplo, son solteros o parejas solas, de ahí he definido el precio de la vivienda que quiero ofrecer. Empezá por preguntarte: ¿Qué necesita el mercado? ¿Departamentos? ¿Cuartos para estudiante? ¿Casas para parejas solas o con hijo y mascota (en tal caso deberá tener un cuarto de empleada)?

La ubicación: Si ya tenés el local –puede ser tu propia casa, en la que querés hacer algún tipo de desarrollo-, hay que analizar qué tipo de vivienda podés ofrecer y a la que podés sacar la mejor plusvalía, es decir, “vender” tu ubicación. En cambio, si vas a invertir en el terreno o en una vivienda ya construida, hay que analizar la ubicación contra la demanda de mercado.

Pensar fuera de la caja: Tal vez podrías considerar invertir en viviendas populares.  O si tenés una casa muy grande, analizar si te conviene un hostal, o dividir la casa en departamentos –hay infinidad de modelos en internet.  En Costa Rica visité una zona tipo Bolonia (de Managua) en la que se desarrollaron departamentos a partir de casas grandes –sin  tirar la casa original- y les quedaron preciosos. En mi experiencia las casas grandes son más difíciles de rentar que los departamentos que tienen todo incluido.

Todo incluido: Puede ser cable de TV, internet y agua, mi recomendación es que los servicios de luz y teléfono deben ser independientes para cada unidad de vivienda.  Si estás haciendo un departamento anexo a tu casa, es mejor invertir en la separación de esos servicios.

Tu inversión en Bienes Raíces no es tu casa: Tenés que tener claro desde un inicio que es para rentar, por lo que hay que invertir en productos de calidad, lo cual no necesariamente quiere decir los más caros. Mi ejemplo favorito son las pelotas de las puertas: que sean funcionales y bonitas, pero no las más caras -que pondrías en tu casa-.

Código de condominio: Si lo que querés es un condominio, vale la pena incluir un código de condominio. Ejemplo: las reglas para el uso de las áreas comunes, hora de fiestas, uso de lavandería común, etc.

Endeudarse: Si te vas a endeudar para la inversión, que la cuota que vas a pagar, no supere el ingreso que vas a recibir por la renta del bien y que el plazo de la deuda no sea tan prolongado. O bien, podés planificar que terminés de pagar tu deuda en el momento de tu retiro.

Vivir del bien: Si tenés que vivir del bien, hay que dejar al menos un 10% para reinvertir en mantenimiento. No lo vas a usar todos los meses, pero cuando tengás que invertir en mantenimiento, va a ser un gasto fuerte.

Contrato: Buscá la ayuda de un abogado para que sea claro y te proteja a vos y al propietario. Te aconsejo tomar fotos  de cómo entregas el bien (y las fotos sean un anexo del contrato) para así recibirlo cuando se termine el contrato, incluir que a la entrega del bien de parte del inquilino te tiene que entregar todos los últimos recibos de los servicios cancelados, si no revisas eso, podés perder el valor de varios meses de renta por servicios que el inquilino no haya pagado.  Así mismo incluir el estado en que se entregan las instalaciones eléctricas y de agua potable, estado del techo, etc. y la lista de lámparas.  Debe de quedar claro a quién le corresponde el mantenimiento y de qué (por ejemplo si se rompe una llave por uso, las goteras o la limpieza de canales antes del invierno, el cuido del jardín, etc.).

Ahorro: Si tu inversión en bienes raíces es un colateral para el ahorro, lo mejor es mantener una cuenta separada para el depósito de los pagos de la renta, de forma que no podás tocarlo y te pueda servir para otra inversión.

Tiempo: Debés tener claro que la inversión en bienes raíces es un negocio y tenés que apartar el tiempo para dedicarte a su administración; por ejemplo, llevar las cuentas de lo que invertís en mantenimiento, alguna emergencia que se presente en la vivienda etc.  Si no tenés el tiempo –y podés asumir el costo- vale la pena pagarle a alguien que lo haga por vos y lo incluís en el costo de la administración, al igual que hacés con el fondo para reinvertir en mantenimiento.

Documentarte: A mí me encanta el negocio de Bienes Raíces, así que visito muchas páginas de decoración, voy a ver locales en renta,  veo programas de bienes raíces, me encanta ir a establecimientos que venden productos de construcción y también visito páginas de oferta de rentas para ver lo que se está ofreciendo en el mercado y leo las páginas amarillas con frecuencia. ¡No te perdás próximamente los beneficios de este tipo de inversión!

¿Y vos? ¿Has invertido en Bienes Raíces? ¿Qué otros tips podrías dar para ser exitoso en este negocio?

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