¿En qué se basa el banco para darme un crédito hipotecario?

Yassir casa

El siguiente post es patrocinado por Banco Lafise:

La compra de una casa no es solo una de las decisiones más emocionales que podemos y debemos tomar… también es una decisión financiera muy seria, pues implica un compromiso de largo plazo: alrededor de 20 años, para ser más exactos.

Pese a que son muchas las personas que sueñan con tener su casa, son pocas las que realmente manejan las condiciones y requisitos de un crédito hipotecario: ése que pedís al banco para poder comprar tu casa.

Por eso, en este post te quiero traer una luz sobre lo que el banco busca, los requisitos y algunos tips para que vos te vayás preparando en el cumplimiento de esta meta y estés más listo o lista cuando llegue el momento.

¿Comprar o construir?

Ésta es una de las disyuntivas más grandes que hay y, como casi todo en la vida, tiene sus ventajas y sus desventajas. ¿Qué es mejor? Ya dependerá de cada uno. El lado bueno de construir tu casa es que la podés hacer a tu medida, con el diseño que gustés y mandés y con los materiales de tu elección. ¿Lo malo? Es que tenés que estar encima de la construcción, supervisando y que hay muchos trámites con el banco que te tocarán hacer a vos.

Cuando vos comprás una casa en una urbanizadora, ésta ya hizo un arreglo con el banco, en el que le enseñó la casa, los materiales, el presupuesto, sacó los permisos y licencias, etc. En fin, todo lo que necesitás. Al construir, todos estos trámites van por tu cuenta.

El lado amable de esto es que como hay un arreglo con la urbanizadora, el monto que dicen que vale la casa, es lo que deben cumplir y esto es una garantía para vos, como comprador. Aquí no aplica nada de que “es que la inflación subió el precio del cemento y ahora la casa es más cara”. No. El trato que cierra la urbanizadora con el banco incluye un precio y ese precio se mantiene. Cuando vos construís, suele suceder que el presupuesto es uno y a medida que pasa el tiempo, los costos de los materiales suben y tus gastos también.

El lado negativo de comprar con una urbanizadora es que suele ser más caro porque, al final, ellos son un negocio y también tienen que ganar.

Y, ¿qué onda con la tasa?

En cuanto a la tasa de interés que el banco te ofrecerá es la misma, independientemente de si estás comprando o construyendo. Eso sí, si además querés hacer un préstamo para comprar un terreno, la tasa por ese terreno suele ser más alta y a un plazo mucho menor. Si está dentro de tus planes construir, enfocate en tener el terreno pagado y así solo hacés un préstamo hipotecario por la construcción de tu casa.

Normalmente, los bancos están dispuestos a prestarte hasta el 90% del valor total de la inversión. Es decir, si vas a comprar una casa de $50,000.00 dólares, el banco te prestará, como máximo $45,000.00; los otros $5,000.00 van por tu cuenta. Esto no quiere decir que con tener el 10% vas de viaje, pues entre mayor sea la prima que des, menor será el monto del préstamo y menos terminarás pagando en intereses.

También es importante considerar que la tasa de interés no es fija. Nunca. Parte de ser una persona financieramente responsable es leer tus contratos desde la primera hasta la última letra. Ahí claramente dirá que la tasa de interés es variable y sube cada 3 meses. Menciono esto porque me he topado con personas que, en la emoción de comprar su casa, no prestan atención a estos detalles y se asustan cuando ven el incremento en su estado de cuenta. Eso sí, hay un techo para ese incremento y es del 12%.

En cuanto al plazo, normalmente va de 20 a 25 años -10 años si es para la compra de terreno-, y entre menor sea el plazo, menos intereses vas a pagar. Además, a los 10 años te tocará volver a hacer toda la gestión… a menos, claro está, que ya hayás saldado tu deuda.

Y hablando de saldar la deuda, vos podés hacer aportes extraordinarios en cualquier momento. Si de pronto te cayó un bono o un incremento salarial, vos podés perfectamente abonar más a tu deuda para salir más temprano de ella y sin que te cobren un peso de multa o recargo. Para realizar estos aportes, solo debés ir a servicios bancarios y hacerlo.

¿En qué se fija el banco?

Lo que al banco más le interesa es que le podás pagar. Así de simple. Para esto, hacen un análisis de tu situación financiera: de tus ingresos, gastos y, por supuesto, nivel de endeudamiento. Tu nivel de deudas lo revisan con la central de riesgo de la superintendencia, donde pueden ver el tipo de créditos que tenés y cuánto debés.

Dependiendo del banco, éstos estarán dispuestos a prestarte más o menos hasta el 50% de tus ingresos. Eso sí, si ya tenés otras deudas –con tarjeta de crédito, por ejemplo- que suma el 20% de tus ingresos, entonces solo te podrán prestar el 30%.

La idea es que no destinés más del 50% de tus ingresos al pago de todas tus deudas. En este sentido, es recomendable que si querés comprar una casa cara, cuya cuota mensual sea casi del 50% de tus ingresos, salgás de otras deudas antes de pedir tu crédito hipotecario. Otra opción es solicitar el préstamo con un co-deudor para que, con sus salarios en conjunto, puedan pagar una cuota más alta.

La decisión del monto de la cuota que está, evidentemente, ligada al valor de la casa, es de los puntos más importantes. Lo que menos querés es solicitar un crédito tan alto que no lo podás pagar o que implique limitarte demasiado en otros aspectos importantes de tu vida. Es verdad que la casa será tu principal activo, pero recordá que hay otras áreas importantes a las que tendrás que destinar dinero.

Ya estoy listo, ¿cómo es el proceso?

Si sos de lo que ha pasado fines de semana enteros dando vueltas por urbanizadoras, buscando la casa de sus sueños y ya se decidió por una, es momento de ir al banco. Ahí ellos podrán ver tu historial crediticio y decirte cuánto te puedan prestar, a qué tasa y qué cuota mensual deberás estar pagando.

Todo el proceso puede durar 1 semanas en aprobarse, si tenés todos los documentos listos. Los créditos suelen tardarse más tiempo porque no tenemos todos los permisos y avalúos necesarios.

Tomá en cuenta que el costo de la casa no es solo prima + cuotas mensuales. También hay otros gastos de cierre, pagos a la alcaldía y comisiones del banco –entre 1% y 2% del crédito- que deberás pagar. Hacé tu presupuesto y asegurate que has ahorrado para esto también.

Una vez que tu crédito es aprobado, el banco abrirá una cuenta de ahorro a tu nombre (si es que no tenés ya una con ellos), donde vos harás tus depósitos mensuales del pago del préstamo. Y no olvidés que al igual que con otros préstamos, si no pagás a tiempo, comenzarán a correr también intereses moratorios.

Unos últimos tips

  1. Comprá la casa que necesités y podás pagar, no la que querrás. Después de todo, no tiene porque ser tu única y última casa. Siempre podés mejorar más adelante.
  2. Manejá tu dinero en cuentas bancarias, así el banco podrá ver tu flujo de efectivo mensual y será más fácil que te den el crédito.
  3. Controlá bien tus compras y gastos para evitar el endeudamiento. De esta manera, te asegurás un monto de crédito más alto.
  4. No te endeudés por productos o servicios que no necesitás. Lo lamentarás al momento de pedir tu préstamo hipotecario.

Finalmente, decidir qué casa comprar, dónde y de qué monto no es fácil. Especialmente cuando se trata de dos personas involucradas, la decisión suele traer muchas emociones y sentimientos a flote. Tomate el tiempo de buscar aquello que satisface tus necesidades y podés pagar, sin dejar de vivir el resto de tu vida

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